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国有土地使用证上标注的土地使用权类型“划拨”或“出让”有什么区别?

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发布日期:2014-03-11 00:00
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    国有土地使用证上标注的土地使用权类型“划拨”或“出让”有什么区别?

  在我国取得建设用地主要有两种方式,出让(包括招标、拍卖、挂牌和协议四种形式)和划拨,取得的划拨土地使用权和出让土地使用权主要有以下四点区别。一是适用范围不同。《土地管理法》第五十四条规定:“建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。”二是取得的代价不同。如果是划拨,土地使用者只需支付土地补偿费和安置补助费后即可从政府取得土地;出让则是土地使用者以市场价支付足额的土地出让金从政府手中购得土地。三是使用期限不同。划拨土地使用权没有使用年限的限制,出让土地使用权有最高使用年限限制。四是转让条件不同。划拨土地使用权的转让、出租和抵押依法受到限制,必须经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,符合一定的条件才可以转让、出租和抵押;而出让土地使用权的转让则完全不受上述限制。
  2002年,国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号,以下简称“11号令”),明确要求,商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。对“11号令”施行前以协议方式出让的经营性土地,作为历史遗留问题也作出了处理决定。十届全国人大五次会议通过并将于2007年10月1日施行的《物权法》,对设立经营性建设用地使用权作出了更加严格的规定,“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。至此,商品住宅用地必须以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得,原有划拨土地必须经过有批准权的人民政府批准,补缴出让金,才能进行商品房的开发建设。
  由于划拨土地是土地使用权人无偿取得,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,划拨土地使用权,除以下四种规定的情况外,不得转让、出租、抵押。(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物的产权证明;(四)依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
    综上所述,商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权,房地产转让时,必须经国土资源管理部门的审批,办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。赵某的商品房建设用地利用的是划拨土地,因此转让时,必须补缴土地使用权出让金或者以转让所得收益抵交土地使用权出让金,才能办理土地使用权的变更登记。

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